Ratchada Law Firm

สำนักงานกฎหมายรัชดา

ThaiEnglish (UK)
CaseTh.jpg

Call us Today

  • ปรึกษาปัญหาฟรี
  • ค่าจ้างเป็นธรรม
  • โทรหาเราวันนี้
  • โทร 02 512 1942 หรือ 02 512 1941
  • กรณีฉุกเฉิน (24 ชั่วโมง) 09 285 48800

Follow us

Thai Law Firm

คดีที่ดิน,กรรมสิทธิ์ที่ดิน,ครอบครองปรปักษ์,บุกรุก,เรียกที่ดินคืน

 

สาระสำคัญของที่ดินและสิทธิต่างๆ เกี่ยวกับที่ดิน

1. ที่ดินเป็นอสังหาริมทรัพย์อย่างหนึ่ง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 139

2. ที่ดินอาจมีได้ประเภท เช่น ที่ดินมีกรรมสิทธิ์ สังเกตุได้จากที่ดินจะมีโฉนดที่ดิน หรือที่ดินมีเพียงสิทธิครอบ

ครอง สังเกตุได้จากที่ดินจะมีเอกสารสำคัญแสดงสิทธิการครอบครองคือ น.ส.3 , น.ส.3 ก หรือ ส.ค.1 หรือเป็น

สาธารณสมบัติของแผ่นดิน ประชาชนไม่อาจอ้างสิทธิใดๆ ต่อสู้กับรัฐได้เลย เป็นต้น

3. ที่ดินมีกฎหมายรับรองอยู่ตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งมีบทบัญญัติต่างๆ เช่น เรื่องการออกเอกสารสิทธิ

เกี่ยวกับที่ดินโดยเจ้าพนักงาน , การรังวัดสอบเขต หรือการมีสิทธิในที่ดินของคนต่างด้าว เป็นต้น

4. สิทธิต่างๆ เกี่ยวกับที่ดินที่อาจเกิดข้อพิพาทกันได้ เช่น กรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

บรรพ 4 ทรัพย์สิน ลักษณะ 2 , สิทธิครอบครองปรากฎอยู่ในบรรพ 4 ลักษณะ 3 , ภาระจำยอมตามบรรพ 4

ลักษณะ 4, สิทธิอาศัย ตามบรรพ 4 ลักษณะ 5 , สิทธิเหนือพื้นดิน ตามบรรพ 4 ลักษณะ 6 , สิทธิเก็บกิน ตาม

บรรพ 4 ลักษณะ 4 , ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ ตามบรรพ 4 ลักษณะ 8 เป็นต้น

5. ที่ดินนั้นมีแดนกรรมสิทธิ์โดยมีทั้งเหนือพื้นดินและใต้พื้นดิน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา

1335 เช่นเจ้าของที่ดินนอกจากจะมีสิทธิทำบ้านบนดินแล้ว ยังสามารถทำห้องใต้ดินได้เท่าไม่เกินเขตที่ดินของ

ตนได้ด้วย เป็นต้น

6. ที่ดินแปลงใดเกิดที่งอกริมตลิ่ง ที่งอกนั้นย่อมเป็นทรัพย์สินของเจ้าของที่ดินแปลงนั้น ตามมาตรา 1308

7. บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต(ไม่รู้ว่าเป็นเขตที่ดินของผู้อื่นแล้ว) ท่านว่าเจ้าของที่ดิน

เป็นเจ้าของโรงเรือนนั้นๆ แต่จะต้องใช้ค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้นให้แก่ผู้สร้าง ตามมาตรา

1310 วรรคหนึ่ง ค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มขึ้นก็คือ มูลค่าของที่ดินที่เพิ่มขึ้นจากแต่ก่อนเมื่อเทียบระหว่างที่ดินเปล่าๆ

กับที่ดินเมื่อปลูกบ้านแล้วมีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นอีกเท่าใด เจ้าของที่ดินก็จะต้องจ่ายมูลค่าที่เพิ่มสูงขึ้นได้เท่านั้น

       แต่ถ้าเจ้าของที่ดินสามารถพิสูจน์ได้ว่า ตนเองมิได้มีความประมาทเลินเล่อให้เขาก่อสร้างมารุกล้ำนั้น จะ

บอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้นและเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมก็ได้ เว้นแต่ถ้าการนี้จะ

ทำไม่ได้โดยใช้เงินพอสมควร ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างซื้อที่ดินทั้งหมดหรือบางส่วนตามราคา

คลาดก็ได้ ตามมาตรา 1310 วรรคสอง มาตรานี้เป็นการยุติธรรมแก่ผู้สุจริตยิ่งกว่าคือเจ้าของที่ดิน เช่น ได้มีการ

ทำรั้วหรือเครื่องหมายแนวเขตไว้แล้ว เว้นเสียแต่ว่าถ้ามีการรื้อถอนโรงเรือนที่สร้างในที่ดินผู้อื่นดังกล่าวไปจะ

เสียค่าใช้จ่ายมากต่อผู้สร้างเกินสมควร เจ้าของที่ดินก็มีสิทธิเรียกให้ผู้สร้างซื้อที่ดินนั้นไปเสียทั้งหมดหรือแต่

เพียงบางส่วนและต้องขายในราคาท้องตลาดด้วยก็ได้

8. บุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริตไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นต้องทำที่ดินให้เป็นตามเดิมแล้วส่ง

คืนเจ้าของที่ดิน เว้นแต่เจ้าของจะเลือกให้ส่งคืนตามที่เป็นอยู่ ในกรณีเช่นนี้เจ้าของที่ดินต้องใช้ราคาโรงเรือน

หรือใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้นแล้วแต่จะเลือก ตามมาตรา 1311

9. บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร์ ท่านว่าบุคคลนั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนที่

สร้างขึ้น แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้น และจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม ต่อภายหลัง

ถ้าโรงเรือนนั้นสลายไปหมด เจ้าของที่ดินจะเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนเสียก็ได้ 

       ถ้าบุคคลผู้สร้างโรงเรือนนั้นกระทำการโดยไม่สุจริต ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และ

ทำที่ดินให้เป็นตามเดิมโดยผู้สร้างเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายก็ได้ ตามมาตรา 1312

10. ถ้าผู้เป็นเจ้าของที่ดินโดยมีเงื่อนไขสร้างโรงเรือนในที่ดินนั้น และภายหลังที่ดินตกเป็นของบุคคลอื่นตาม

เงื่อนไขไซ้ ท่านให้นำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ว่าด้วยเรื่องลาภมิควรได้มาใช้บังคับ ตามมาตรา 1313

11. ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน อาจถูกแย่งกรรมสิทธิ์โดยไม่สมัครใจจากบุคคลอื่นก็ได้ ถ้ามีผู้มาทำการครอบครองที่ดิน

ของผู้อื่นไว้โดยความสงบและเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ กรณีที่ดินเป็นอสังหาริมทรัพย์ต้องได้ครอบครอง

ติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ผู้ครอบครองนั้นได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวไป ซึ่งเรียกโดยทั่วไปว่า "การครอบครอง

ปรปักษ์" ตามมาตรา 1382

 

หน้าที่ของทนายความคดีทรัพย์สิน

1. เตรียมคดี โดยการตรวจสอบข้อเท็จจริงต่างๆ ทั้งจากฝ่ายลูกความและบุคคลที่เกี่ยวข้อง ว่าเป็นกรณีเกี่ยวกับ

ทรัพย์สินในทางนิติกรรม เช่น การทำสัญญา หรือ นิติเหตุ เช่น การทำละเมิด เป็นต้น และมีทรัพย์สินที่พิพาท

เข้ามาเกี่ยวข้องได้อย่างไร ในประเด็นใด

2. ตรวจสอบความเรียบร้อยของเอกสารว่าลูกความว่ามีครบถ้วนถูกต้องหรือไม่ เพราะคดีเกี่ยวกับทรัพย์สินนั้น

บางกรณีอาจต้องมีเอกสารหลักฐานหรือหนังสือเพื่อแสดงต่อศาลในการสืบพยานด้วย ตามประมวลกฎหมายวิธี

พิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 เช่น สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน สัญญาจำนองที่ดิน หรือสัญญาเช่าซื้อที่ดิน

เป็นต้น

3. การได้สิทธิในที่ดินมา ถือเป็นการสิทธิในอสังหาริมทรัพย์โดยหลักจะต้องมีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้า

หน้าที่ ดังนั้นจึงอาจจะต้องมีเอกสารราชการหรือเอกสารมหาชนเข้ามาเกี่ยวข้อง ซึ่งกฎหมายได้กำหนดว่า

เอกสารมหาชนซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ทำขึ้นหรือรับรอง หรือสำเนาอันรับรองถูกต้องแห่งเอกสารนั้น ให้

สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเป็นของแท้จริงและถูกต้อง และเป็นหน้าที่ของคู่ความฝ่ายที่ถูกอ้างเอกสารนั้นมายันต้องมี

ภาระการพิสูจน์ความไม่บริสุทธิ์หรือความไม่ถูกต้องแห่งเอกสารนั้น ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความ

แพ่งมาตรา 127 ดังนั้นทนายความจึงต้องตรวจสอบเอกสารในส่วนนี้อย่างละเอียดถี่ถ้วนด้วย

4. ตรวจสอบยอดหนี้ ความเสียหายของที่ดินและสิทธิต่างๆในที่ดินที่พิพาทและดอกเบี้ยจำนวนโดยรวม

ทั้งหมด รวมถึงสิทธิและหน้าที่ของลูกความ

5. ค้นหาข้อกฎหมาย คำพิพากษศาลฎีกาที่เกี่ยวข้อง และอายุความหรือระยะเวลาในการดำเนินคดีของลูก

ความ

6. ดูแลผลประโยชน์ของลูกความในผลความคืบหน้าของคดีอย่างสม่ำเสมอ

7. ให้คำแนะนำปรึกษาในทางกระบวนพิจารณาของศาลและข้อกฎหมายแก่ลูกความอย่างถูกต้องครบถ้วน เพื่อ

ประกอบการตัดสินใจของลูกความ